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  • 香港商報
    【深度報道】內地民企財困拿地降溫 港資趁機北上抄底
    2022-05-26 00:44:56 來源:香港商報 責任編輯:程向明

     近來港資大鱷頻頻現身內地地產市場。早前,領展(00823.HK)公布,擬以9.47億元人民幣收購位於浙江省嘉興市和江蘇省常熟市的3個現代化倉庫。和記黃埔時隔十年後,5月初現身廣州,再次參與內地的土拍市場。實際上,自去年下半年以來,內地土拍市場大降溫,競爭壓力變小,已有多家港資地產企業紛紛出手,在重慶、上海、成都、廣州等城市拿地,並持續加倉長三角和粵港澳大灣區的土儲。專家表示,現在對於手握重金的港資企業來說,確是在內地拿地、炒底好時機。

     手握重金覓「撿漏」機會

     從2021年下半年開始,規模民企在流動性壓力下放緩甚至暫停土地投資,土地市場流拍率陡增,國央企和地方城投企業開始入場托市,在這種情況下,低負債率、低融資成本的港資企業,競爭壓力變小,等來了難得的入市機會。比如在2021年上海第三次集中供地的松江地塊競拍中,僅3家房企參與,最後香港興業國際以8.6%的低溢價率競得該地塊,樓面價2.55萬元/㎡,這是自2014年以來香港興業國際再度在上海獲取住宅地塊。

     無獨有偶,5月5日落幕的廣州2022年首輪集中供地,和記黃埔參與了白雲區空港大道一幅熱門地塊的一次競價,廣州公共資源交易中心出價記錄顯示,和記黃埔給出了23.6億元報價後,就沒有繼續競拍了,該塊地最終被中海以27.2億封頂總價拿下。業內人士表示,這是和記黃埔時隔近十年之後,再次參與內地公開市場土地拍賣。廣州克而瑞首席分析師肖文曉表示,「一個缺席了好久的企業,突然出現了,應該是其看到了機會?!?/p>

     易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受本報記者專訪時表示,過往民企拿地比較兇,大多採用高周轉模式,地價比較高。但現在民企拿地降溫,過去相對保守、負債低的港企,在拿地方面資金優勢明顯。匯生國際融資總裁黃立沖表示,幾家老牌港資地產公司財務非常穩健。如新世界發展2021年收入為682億港元,手持現金629億港元,現金與年度銷售比101%;恒基銷售收入為235億港元,手持現金123億港元,現金與年度銷售比為52%。與其它港資房企相似,長和系凈負債率較低。瑞銀今年3月報告指出,長實凈負債率從去年6月的13.3%降至0.3%。相比於內房普遍較高負債率,港資尚有充足加槓桿空間。

     手握重金讓港資有了逢低吸納的主動權,另一方面,內地拿地政策、市場環境也在發生改變,拿地溢價率和限制正在變少。特別是隨著一些民營房企在財政上遇到問題,土地投資難以為繼,地方土地市場也陷入低迷,部分地方政府為了更順利地出讓土地,有意下調部分土地的起拍價,或者提高銷售限價,讓房企有更大的利潤空間。比如和記黃埔參與的廣州今年第一次集中供地,海珠和黃埔地塊過往「要求不低於50%的房源向無房者出售」的規則被取消,就被視為拿地門檻進一步降低的信號。嚴躍進表示,在既有的降低競拍保證金繳納比例、延遲剩餘出讓金繳納時間等作法基礎上,內地多個城市放鬆限購限售,這些均有利於刺激房企加快拿地步伐,對於港企開拓內地市場也是一大利好。

     更低的價格,更充足的利潤,更優質的地塊,從時機上來講,港資房企確實迎來了比較好的拿地時間點。嚴躍進認為,對於港企來說,現在是抄底內地地產的機會。因為,現在的土地市場已經非常降溫。他指出,即便是再晚兩個月,仍是抄底的機會,因為從現在的情形來看,土地市場短期內價格是肯定起不來的,對於有資金實力的企業,現在拿地是一個非常好的時機。

     恒隆地產高管在3月份舉辦2021年業績會上表示,內地房地產企業中有很多在財政上比較困難,在這個環境下,反而可能成為我們買地最好的機會。恒隆地產董事長陳啟宗表示,「市場不好才有機會讓你買,如果一個城市平時賣很多地,現在買住宅地的企業少了,政府收入受到影響,會不會讓我們有機會用一個比較好的價錢買土地?這個可能性是存在的,所以我們一直在看不同的城市、不同的地塊?!?/p>

     嚴躍進向記者表示,此番港企到內地拿地,並非只為純粹抄底,比如和記黃埔在廣州市場舉牌競價,更多的是看中廣州市場成長性比較高,這點與長和系投資越南的邏輯比較相似,看重的是成長性。

     專注一二線城市補倉

     在2008年和2011年的市場低迷期,港資房企趁機在全國各地「撿漏」,低價獲取了大量的土地儲備。但是始於去年的這波地產市場降溫,億翰智庫研究員卻並未看到港企四處出擊,大幅加倉內地市場的身影,而更多是在他們深耕的內地城市中,尋找高性價比的機會。

     嚴躍進表示,從近來多家港資到內地拿地的情況,可以觀察到,他們跟高周轉拿地的手法不太一樣,他們聚焦於核心城市的核心地段,基本上專注於熱點的一二線城市地產。

     從近一年成交情況來看,此波到內地拿地的香港房企,多是對內地市場一直保持關注度的港企。自2021年以來,新世界就持續在大灣區舊改發力,至去年上半年,其在大灣區土儲約佔到其在內地土儲一半。下半年新世界繼續加碼,去年9月新世界中國地產宣布投資70億拿下廣州市增城區荔城街夏街村舊村全面改造項目,12月又於深圳和廣州獲取3宗城市更新項目。

     和新世界幾乎同步的是,2021年12月,瑞安房地產與武漢城建集團成立的合資公司以總價170.31億元拿下了武漢3宗地。今年1月,嘉里建設以133.29億元拿下上海黃浦區4宗地。

     與這些上規模、具競爭力的港企巨頭一樣,香港中小房企受益於此波內地土地市場的機會增多,從中分到一杯羹。在市場行情較好時,一二線城市地價高企,中小香港房企難以與內地大型房企競爭,無法獲取合適的地塊,但自去年內地土拍市場降溫以來,多年的追蹤終於結出碩果。如香港置地聯合華潤置地2021年拿下重慶市江北區的兩宗核心地塊。香港興業國際在2021年找到了「撿漏」的機會,終於在滬拿到了心儀的地塊。

     財經分析人士葉檀稱,過去10年,內地房企依靠高周轉策略將香港房企逼到角落,它們只能做高端住宅與核心區樓盤。仔細梳理港資最近兩年的拿地思路,會發現隨著市場環境的改善,它們參與的城市更新、舊改項目逐漸增多,這會成為繼商場、寫字樓之後,香港開發商最大的發力點。而近來領展的出手,將港資過往只專註在內地一二線城市做高端商業或住宅項目的模式進一步拓展。

     領展行政總裁王國龍近來表示,近期在長三角收購優質物流資產組合,有助領展在內地主要物流樞紐拓展版圖。鑒於位處黃金地段的世界級現代化倉庫供應有限,相信該組合將能受惠於電子商貿的蓬勃發展及現代化物流服務的殷切需求,未來具增長潛力。連同去年10月在大灣區收購的兩項物流資產,有信心能抓緊這個新興產業的強勁增長勢頭。

     政策托底 環境轉鬆

     港企睇好長線市場

     業內人士稱,港資地產商在此刻增持地塊的原因有多種:一是目前土地市場競爭不如過去激烈,地價符合香港公司的心理預期,其次,港資公司融資環境更理想,財務槓桿普遍低於內地的地產商,但更重要是他們對內地的市場長期看好。

     今年3月,在長江實業集團2021年度業績會上,長實集團主席李澤鉅表示,地產是集團核心業務,一定會繼續發展。香港及內地為集團地產業務重點市場,將繼續物色合適物業發展機會,對兩地前景充滿信心。

     葉檀表示,內地房地產過去三十年上升周期中,港資開發商一向是防守為主,內地開發商選擇主動出擊。它們兩個身上的標籤分別是囤地和高周轉。長和系是囤地的代表企業之一,高周轉帶來的一系列問題,在長和系身上幾乎都沒有出現。這也和李嘉誠本人的投資理念相符合,他更偏愛長周期、現金流穩定的商業資產。

     相較於內地房產商偏重短期激進投資,港資房企更注重穩健長線,因此渡過了一波又一波危機。瑞銀3月報告顯示,長和系出售多項資產後,凈負債率從2021年6月的13.3%下降到0.3%。葉檀表示,這個凈負債率不僅在房地產行業十分罕見,在其他行業也是獨一無二的,因此就更有底氣布局未來,抄底膽量更大。而且此輪港資地產抄底,也是看中了政策托底和日漸寬鬆的環境。

     加上港資房企擅長中高端項目,而內地大城市進入更高門檻的城市更新、商業廣場經營和住宅精細化管理的時候,比較對港資房企的味口,因此葉檀預言內地龍頭和港資巨頭的新一輪戰爭,才剛剛開始。(記者 童越)

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